“調控初見成效。”在日前舉行的博鰲亞洲論壇2011年年會上，與會的房地產開發(fā)商異口同聲地表示對樓市調控效果的“認可”。目前，被稱為“史上最嚴調控”致使一線城市銷售量急劇萎縮，開發(fā)商資金趨緊，保障房預期帶來的供應市場結構的調整讓開發(fā)商壓力倍增。開發(fā)商正力圖通過拓展融資渠道、布局二三線城市和進入商業(yè)地產等“創(chuàng)新”方式尋求突圍。
銷售量萎縮致房企資金趨緊
中國指數研究院3月監(jiān)測的30個大中城市中，所監(jiān)測的重點城市樓市成交量同比全線下滑，總體下滑40.5%。其中，北京下滑幅度最大，達到48%，南京、杭州下滑幅度也超40%。
SOHO中國有限公司董事長潘石屹和首都創(chuàng)業(yè)集團總經理劉曉光等與會嘉賓均認為，從成交量急劇下滑的層面看，本次調控已經初見成效。劉曉光說，調控效果可能會在今年8月更加明顯。
截至4月11日，滬深兩市共有84家房地產上市公司公布2010年年報。數據顯示，84家上市房企經營性現金流量凈額為-705.9億元，同比大減1150億元。大型房地產商2010年的經營性現金流量凈額也普遍出現下滑態(tài)勢。其中，保利地產2010年經營性現金流量凈額僅為-223.7億元，同比大幅下降1854.06%。萬科、首開股份、華僑城等大型房企的經營性現金流同比下降都在70億元以上。
上市房企財務報表出現的現金流大幅下降及負債激增，與開發(fā)商融資環(huán)境惡化和大規(guī)模擴張密切相關。國內房企IPO或借殼上市審批暫停，增發(fā)、配股和發(fā)債被叫停，以及房地產信托政策日趨嚴格等因素，成為行業(yè)面臨的普遍難題。
潘石屹則認為，由于開發(fā)商已經回籠很多資金，負債率很高不能說明房企資金鏈比較困難，但是銷售額急劇萎縮的狀況持續(xù)下去會對開發(fā)商的資金造成較大影響。
業(yè)內人士認為，若房企資金來源進一步緊縮，之前累積的存量資金就難以維持資金鏈的健康狀態(tài)。雖然整體而言，開發(fā)商降價的意愿仍舊不高，但各種變相的促銷手段已經開始出現。中國房地產協會副會長朱中一認為，在銷售量下滑和房企資金趨于緊張的情況下，開發(fā)商將面臨如何平衡銷售量和價格的問題，價格有可能松動。
保障房將改變市場格局 開發(fā)商壓力驟增
在博鰲亞洲論壇2011年年會上，保障房將帶來的市場格局改變成為開發(fā)商關注的熱點�！笆濉睍r期，我國將新建各類保障性住房3600萬套，2011年計劃建設保障性安居工程任務1000萬套，比2010年的580萬套增長72.4%。北京、上海宣布“十二五”期間保障性安居工程建設比例占整體供應的60%甚至更高。
潘石屹認為，目前保障性住房占比還很低，如果3600萬套保障性住房能在3年內建成，保障性住房將占到中國房地產市場的一半，房地產市場格局將產生重大調整。
“這對開發(fā)商來說肯定不是一個好消息，保障房拿走了一半的發(fā)展空間和市場份額，對所有的開發(fā)商都是一個壓力。”潘石屹說。開發(fā)商可能將面臨一輪洗牌，主要是看開發(fā)商的財務指標是不是健康，負債率高的開發(fā)商在市場份額縮小后可能無法存活�！安还茉趺凑f，未來3年，開發(fā)商的壓力是非常巨大的�！�
住宅市場成交量出現下滑已經傳導到土地市場，房地產市場走勢不明朗，開發(fā)商拿地更趨謹慎。中國土地勘測規(guī)劃院城市地價動態(tài)監(jiān)測組的最新報告顯示，進入3月后，各地土地市場普遍遇冷，供應量少，競爭不激烈，廣州、上海等城市流拍、底價成交普遍。隨著調控的持續(xù)和深入，這種局面還在延續(xù)并有加重的趨勢。
調控倒逼房企融資創(chuàng)新和產品轉型
在近期各大上市房企公布的2010年年報中，房企多元化經營策略在提速。一方面是在國內融資渠道收緊的情況下，要加大融資力度；另一方面是，產品線也在逐步向二三線城市以及商業(yè)地產和保障房領域推進。
劉曉光說，在調控成為常態(tài)的形勢下，開發(fā)商在業(yè)務模型、管理模型、融資模型上需要不斷創(chuàng)新，才能適應新的形勢。
隨著國家貨幣政策逐漸收緊，銀行信貸受到壓縮，房地產基金作為房企融資渠道的重要性日益凸顯。清科研究中心發(fā)布的統計報告顯示，今年一季度，國內共計募集完成房地產基金5只，募集資金9.6億美元。房地產基金的募集活躍度自2010年起開始回升，年內共有10只基金募集到位18.59億美元。進入2011年，房地產基金募集進一步提速，且其中多由專業(yè)房地產企業(yè)參與設立，基金規(guī)模逐步擴大。清科研究中心預計，2011年將是私募房地產基金募資、投資集中發(fā)力的一年。
房地產并購市場也已是風生水起。據清科研究中心數據顯示，2011年前2個月，房地產行業(yè)的并購依舊保持去年的火爆態(tài)勢，房地產行業(yè)共完成22起并購交易，超過2009年全年的并購案例數，并購金額為11.50億美元，并購金額將近去年全年并購總額的一半。
一線城市的政策高壓使得樓市成交量急劇萎縮的同時，二三線城市的房地產成交卻處于穩(wěn)步上升的態(tài)勢。日前，中國房產信息集團聯合中國房地產測評中心共同發(fā)布的“2011年一季度房企銷售榜”指出，上榜企業(yè)在三四線城市布局的優(yōu)化，以及在商業(yè)地產方面轉型的成功，成為銷售不錯的主要原因之一。潘石屹說，目前很多開發(fā)商在調整戰(zhàn)略，朝商業(yè)地產轉移，在躲避保障性住房的沖擊的過程中，未來開發(fā)商競逐的熱點將是商業(yè)地產。
朱中一說，在持續(xù)調控背景下，開發(fā)商要想生存應該做好市場區(qū)域定位和產品定位，但即使布局二三線城市也應該理性定價，進軍商業(yè)地產也應慎重考慮自身的特點，不能盲目進入。
“房地產業(yè)依靠高杠桿、低利率的時代過去了；依靠房價持續(xù)上漲的盈利模式過去了，房地產商們先要學會在正常市場環(huán)境下生存�！弊》亢统青l(xiāng)建設部政策研究中心主任陳淮說。