曾被視為“金礦”的地下商業(yè)空間，在經(jīng)歷多年快速發(fā)展后，如今于全國多個(gè)城市普遍陷入空置率攀升、項(xiàng)目停滯、商戶經(jīng)營困難的發(fā)展瓶頸。從上海人民廣場地下商圈到廣州、成都等地的地鐵商業(yè)街區(qū)，一系列現(xiàn)象暴露出地下空間規(guī)劃建設(shè)滯后、管理機(jī)制不健全、業(yè)態(tài)單一重復(fù)等深層次結(jié)構(gòu)性問題。面對(duì)電商沖擊與消費(fèi)模式轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)地下商業(yè)街該如何走出困境？
連片關(guān)閉 客流稀少
記者多次走訪上海市人民廣場地下商圈發(fā)現(xiàn)，迪美購物中心內(nèi)，周末時(shí)段往往人流如織，尤其以年輕人為主要客群的動(dòng)漫周邊“谷子店”聚集區(qū)，呈現(xiàn)出一派熱鬧景象。然而，僅一墻之隔、與之相連的香港名店街，卻是另一番蕭瑟場景：商鋪大門緊閉，通道燈光昏暗，空氣中彌漫著潮濕的霉味。
據(jù)了解，因租約到期與整體改造計(jì)劃，香港名店街已于2023年整體關(guān)閉進(jìn)入修繕期，原大部分商戶已遷出，目前該區(qū)域成為連接地鐵站與迪美購物中心的一段“失落空間”。
圖為上海人民廣場香港名店街。記者 周心怡 攝
這“冰火兩重天”的景象，是當(dāng)前多地地下商業(yè)空間發(fā)展的縮影，空置率攀升與項(xiàng)目停滯折射出地下商業(yè)街轉(zhuǎn)型面臨的“生長之痛”。
據(jù)公開報(bào)道，位于廣東省廣州市番禺區(qū)萬博商務(wù)區(qū)核心位置的佳創(chuàng)盛匯地下商場，自2021年底主體結(jié)構(gòu)封頂后便陷入停滯狀態(tài)，至今仍未完成內(nèi)部裝修和招商，成為該繁華商務(wù)區(qū)中一個(gè)突兀的“爛尾”工程。
“今天的勝利廣場，只要到勝利長廊或者地下一層的部分區(qū)域轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)連片關(guān)閉的店鋪，或者在某條路的盡頭，被鐵閘門擋住去路?！庇芯W(wǎng)友向記者表示，在遼寧省大連市勝利地下購物廣場內(nèi)，目前對(duì)外營業(yè)的商戶寥寥無幾，不少店鋪的卷簾門都貼上“出租”告示。
在仍維持運(yùn)營的商家中，經(jīng)營壓力普遍較大。迪美購物中心內(nèi)一家餐飲店店員向記者坦言，生意的好壞與商圈是否舉辦大型主題活動(dòng)高度相關(guān)。
“我們這里雖然是市中心，但緊鄰市政機(jī)關(guān)，實(shí)際常住居民很少，缺乏穩(wěn)定的社區(qū)消費(fèi)客流。平時(shí)工作日，特別是白天，經(jīng)常兩三個(gè)小時(shí)都看不到一個(gè)客人。”他指著周邊幾家已經(jīng)更換了招牌或正在轉(zhuǎn)租的店鋪說：“旁邊那家奶茶店，還有前面的谷子店，都是這段時(shí)間才換的。能留下來長期經(jīng)營的，都是有點(diǎn)特色或者有固定客源的?！?/p>
此外，電商的持續(xù)沖擊還進(jìn)一步侵蝕地下實(shí)體商戶的信心。“同樣的時(shí)間精力，我用來運(yùn)營社交媒體、做直播，可能還能接觸到更多潛在顧客。在實(shí)體店里，經(jīng)常是漫長的等待，卻等不來幾個(gè)真正下單的人。”一家珠寶店店主告訴記者。線上線下客流與收益的鮮明對(duì)比，使得不少小微商戶對(duì)長期堅(jiān)守實(shí)體店失去信心，加劇了地下商業(yè)空間的不穩(wěn)定性。
多重制約 發(fā)展受阻
記者進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多重瓶頸制約地下商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
一是規(guī)劃與經(jīng)營思路老舊，與當(dāng)前消費(fèi)需求脫節(jié)?！皣鴥?nèi)早期地下商業(yè)大多以人防工程改造為主，對(duì)餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)限制性條件較多。由于地下空間通風(fēng)條件有限，商鋪密度又大，致使這些商業(yè)街的運(yùn)營品質(zhì)較難提升。”原上海禹洲商業(yè)投資管理有限公司助理總裁楊建林說。
位于四川省成都市核心商圈的地一大道就是如此，這里是連接天府廣場、鹽市口、春熙路等繁華商圈、商場及地鐵站點(diǎn)的重要地下通道，曾靠通勤人流支撐了大量低價(jià)商鋪，如今卻店鋪空置、客流稀少，面臨更新壓力。
二是管理機(jī)制不健全與運(yùn)營服務(wù)缺失，制約地下商業(yè)的良性發(fā)展。中國中建設(shè)計(jì)研究院有限公司總工程師油新華表示，城市地下空間的開發(fā)利用涉及規(guī)劃、建設(shè)、交通、消防、人防、商業(yè)等多個(gè)部門，但目前絕大多數(shù)城市尚未建立一個(gè)能夠高效統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各方的綜合性管理機(jī)構(gòu)，難以發(fā)揮協(xié)同機(jī)制作用。
中國城市規(guī)劃學(xué)會(huì)地下空間規(guī)劃分會(huì)委員于洋補(bǔ)充道，許多城市在規(guī)劃層面仍未將地下商業(yè)空間視為一個(gè)獨(dú)立、有機(jī)的系統(tǒng)，而是將其簡單地當(dāng)作地面商業(yè)的附屬或交通功能的補(bǔ)充。如成都市的地面商業(yè)布局已形成“多中心、廣域分布”的成熟格局，但地下商業(yè)主要是在軌道交通站域等核心區(qū)域呈現(xiàn)“單核心、點(diǎn)狀分布”的態(tài)勢，這暴露出地下空間開發(fā)過程中的銜接斷層與空間盲點(diǎn)，影響城市整體空間系統(tǒng)的高效運(yùn)行。
三是業(yè)態(tài)嚴(yán)重同質(zhì)化，加劇商戶生存壓力。為吸引年輕客流，不少老舊地下街區(qū)引入大量動(dòng)漫周邊店、手作店等，短期內(nèi)形成特色，卻迅速導(dǎo)致賽道擁擠。“現(xiàn)在單賣動(dòng)漫周邊已經(jīng)不夠了，整個(gè)市場太飽和了?！鄙虾Ｊ腥嗣駨V場華盛街“華盛小亭”內(nèi)一家谷子店主向記者表示，店鋪不得不搭配銷售盲盒、抽賞商品來刺激消費(fèi)。
“盡管地下商業(yè)街店鋪?zhàn)饨鸬陀诘厣仙虉?，但行業(yè)共性難題是客單價(jià)低、競爭激烈。”該店主無奈地說道，由于核心客群規(guī)模固定，且消費(fèi)高度集中于熱門日漫正版周邊，導(dǎo)致各家商品結(jié)構(gòu)雷同，難以差異化。
借勢成長 系統(tǒng)更新
“隨著城市發(fā)展從‘增量擴(kuò)張’轉(zhuǎn)向‘存量提質(zhì)’，城市治理的空間邏輯也正在從地上維度延伸至地上地下協(xié)同?！庇谘笳J(rèn)為，作為長期存在但開發(fā)利用程度不足的“隱性空間”，地下空間正逐步轉(zhuǎn)化為支撐人民城市高質(zhì)量發(fā)展的重要載體。
針對(duì)嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)，多位受訪專家建議，當(dāng)前我國地下商業(yè)空間的發(fā)展亟須從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升，通過加強(qiáng)規(guī)劃協(xié)同、建立多主體治理體系以及創(chuàng)新業(yè)態(tài)與體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)存量空間優(yōu)化與可持續(xù)發(fā)展。
一是提升規(guī)劃科學(xué)性與適配性。于洋提出，應(yīng)將地下空間系統(tǒng)性地融入國土空間規(guī)劃體系，實(shí)現(xiàn)地上、地下空間的統(tǒng)一編制、同步審批與協(xié)同實(shí)施，構(gòu)建以“垂直整合+分級(jí)分類”為特征的空間治理模式，從而增強(qiáng)整體規(guī)劃的規(guī)范性和適應(yīng)能力。
楊建林還強(qiáng)調(diào)，地下商業(yè)街需與地面商業(yè)形成良性互動(dòng)與互補(bǔ)關(guān)系。他建議二者應(yīng)在業(yè)態(tài)上實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)、在流線上互聯(lián)互通、在場景構(gòu)建上協(xié)同一致，形成一個(gè)有機(jī)復(fù)合系統(tǒng)，有助于地下空間借助地面發(fā)展動(dòng)能實(shí)現(xiàn)“借勢成長”，由其原本的附屬角色逐步轉(zhuǎn)向協(xié)同發(fā)展。
二是加快構(gòu)建多主體系統(tǒng)治理體系。油新華表示，地下商業(yè)街運(yùn)營管理是城市地下空間開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，政府部門應(yīng)加快組建專門的地下空間開發(fā)管理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)各部門間協(xié)同，構(gòu)建跨部門系統(tǒng)協(xié)調(diào)機(jī)制，提升政府內(nèi)部管理效能，賦能商業(yè)空間運(yùn)營管理。
三是豐富業(yè)態(tài)供給，升級(jí)消費(fèi)體驗(yàn)。楊建林表示，河南省鄭州市今年新開業(yè)的“鄭州CPark”地下商業(yè)項(xiàng)目聚焦“國風(fēng)文化+沉浸體驗(yàn)+潮流策展”三位一體核心定位，打造了全新的文化消費(fèi)與休閑新地標(biāo)，為地下商業(yè)轉(zhuǎn)型提供了新的可能?！霸诿媾R同質(zhì)化競爭的行業(yè)壓力下，地下商業(yè)必須從單一消費(fèi)向復(fù)合服務(wù)轉(zhuǎn)型，通過場景化運(yùn)營與業(yè)態(tài)更新實(shí)現(xiàn)差異化競爭。”他鼓勵(lì)將文化展演、休閑社交、夜間經(jīng)濟(jì)等功能嵌入地下商業(yè)空間體系，實(shí)現(xiàn)“商業(yè)+服務(wù)+體驗(yàn)”的多元協(xié)同和持續(xù)運(yùn)營，在盤活空間存量的同時(shí)進(jìn)一步激發(fā)商業(yè)活力。
