近日，戴德梁行發(fā)布《2025年四季度北京寫(xiě)字樓零售市場(chǎng)報(bào)告》。報(bào)告指出，四季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金延續(xù)下行態(tài)勢(shì)，空置率持續(xù)回落，TMT行業(yè)穩(wěn)居需求主力；零售市場(chǎng)迎來(lái)供應(yīng)小高峰，存量改造與首店經(jīng)濟(jì)共同驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)提質(zhì)升級(jí)，未來(lái)將呈現(xiàn)存量?jī)?yōu)化與新增供應(yīng)并行的發(fā)展格局。
四季度，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)總存量繼續(xù)維持在1368萬(wàn)平方米。為提升項(xiàng)目入駐率，業(yè)主進(jìn)一步采取下調(diào)租金、延長(zhǎng)免租期及裝修期等優(yōu)惠措施，帶動(dòng)市場(chǎng)有效租金持續(xù)走低。全市甲級(jí)寫(xiě)字樓有效租金環(huán)比下降4.6%，同比降幅擴(kuò)大至16.0%，跌至人民幣205.62元/月/平方米；五大核心商圈有效租金環(huán)比下降5.6%，同比下降18.6%，為人民幣235.96元/月/平方米。
需求端，受租戶新增需求不足、退租及面積縮減等因素影響，全市及五大核心商圈季度凈吸納量分別為79,294平方米和34,828平方米。從全年維度看，北京全市及五大核心商圈年度凈吸納量分別達(dá)32.8萬(wàn)平方米和15.3萬(wàn)平方米，與2024年水平持平。
在全年無(wú)新增供應(yīng)的背景下，存量物業(yè)持續(xù)去化推動(dòng)空置率延續(xù)下行趨勢(shì)。截至四季度末，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，同比下降2.4個(gè)百分點(diǎn)至15.89%；五大核心商圈空置率環(huán)比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，同比下降1.8個(gè)百分點(diǎn)至10.37%。
四季度，寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃需求仍以傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)行業(yè)為主。在新租及搬遷類(lèi)成交中，TMT、專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)及金融業(yè)三大行業(yè)分別占總簽約面積的38.5%、23.4%和17.2%，合計(jì)占比超七成，主導(dǎo)市場(chǎng)租賃需求格局。
2025年是“十四五”規(guī)劃收官之年，高科技產(chǎn)業(yè)已成為北京核心經(jīng)濟(jì)支柱。報(bào)告顯示，過(guò)去五年，TMT行業(yè)在寫(xiě)字樓市場(chǎng)的成交占比接近45%，其中人工智能領(lǐng)域發(fā)展尤為迅猛，成為驅(qū)動(dòng)行業(yè)需求增長(zhǎng)的核心動(dòng)力。細(xì)分領(lǐng)域中，專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)內(nèi)律所表現(xiàn)最為突出，金融業(yè)則以銀行、保險(xiǎn)、基金證券類(lèi)企業(yè)成交最為活躍。
在零售市場(chǎng)方面，四季度，北京零售市場(chǎng)迎來(lái)供應(yīng)小高峰，共有5個(gè)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目集中開(kāi)業(yè)，新增優(yōu)質(zhì)零售空間48.7萬(wàn)平方米，推動(dòng)全市購(gòu)物中心總存量增至1,744萬(wàn)平方米。戴德梁行北區(qū)商業(yè)部主管孟祎指出，備受關(guān)注的通州灣里·王府井Well Town項(xiàng)目突破傳統(tǒng)奧萊業(yè)態(tài)局限，融合奧萊零售、創(chuàng)新體驗(yàn)、餐飲娛樂(lè)及藝術(shù)展覽等多元消費(fèi)場(chǎng)景，為通州區(qū)域消費(fèi)市場(chǎng)注入全新活力。
近年來(lái)，隨著北京國(guó)際消費(fèi)中心城市建設(shè)的持續(xù)深化，疊加城市更新戰(zhàn)略的推進(jìn)，零售市場(chǎng)商業(yè)環(huán)境顯著優(yōu)化。本季度，除老舊存量項(xiàng)目改造升級(jí)持續(xù)推進(jìn)外，核心商圈地標(biāo)項(xiàng)目亦啟動(dòng)煥新轉(zhuǎn)型計(jì)劃。例如，位于CBD商圈的世貿(mào)天階已與龍湖商業(yè)正式簽約，將啟動(dòng)改造煥新與重新定位工作，雙方計(jì)劃將其打造為CBD區(qū)域的商業(yè)美學(xué)新地標(biāo)，進(jìn)一步提升核心商圈商業(yè)能級(jí)。
2025年全年，北京零售市場(chǎng)共有13個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，新增優(yōu)質(zhì)零售空間超110萬(wàn)平方米，同時(shí)多個(gè)老舊項(xiàng)目完成升級(jí)改造后重新入市，有效推動(dòng)市場(chǎng)提質(zhì)升級(jí)。報(bào)告預(yù)測(cè)，未來(lái)三年，北京零售市場(chǎng)預(yù)計(jì)仍有近200萬(wàn)平方米新增供應(yīng)計(jì)劃入市，但整體供應(yīng)節(jié)奏預(yù)計(jì)有所放緩。
戴德梁行北區(qū)首席政策分析專(zhuān)家、北區(qū)研究部主管魏東表示，2026年作為“十五五”規(guī)劃的開(kāi)局之年，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍將以穩(wěn)健為主基調(diào)。預(yù)計(jì)2026年仍將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的調(diào)整之年，擴(kuò)大內(nèi)需、提振消費(fèi)仍是復(fù)雜國(guó)際環(huán)境下，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心抓手。
對(duì)于2026年，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs將進(jìn)一步發(fā)力。戴德梁行北區(qū)董事總經(jīng)理胡峰表示，近期國(guó)家發(fā)改委發(fā)布相關(guān)文件，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs擴(kuò)圍，將商辦設(shè)施、城市更新設(shè)施、酒店及體育場(chǎng)館等納入支持范圍。“這一政策不僅有助于進(jìn)一步盤(pán)活城市存量資產(chǎn)，更將帶動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)活力提升。在此背景下，北京零售市場(chǎng)存量項(xiàng)目改造將持續(xù)加速，整體市場(chǎng)供應(yīng)將呈現(xiàn)存量?jī)?yōu)化與新增供應(yīng)并行的發(fā)展格局?！彼f(shuō)。
