公募REITs市場(chǎng)迎來(lái)里程碑式創(chuàng)新。
1月20日，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT擴(kuò)募份額在上海證券交易所上市交易，首次采用向原基金份額持有人配售的發(fā)售方式，標(biāo)志著我國(guó)公募REITs擴(kuò)募機(jī)制取得重大突破。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一創(chuàng)新不僅為存量REITs持有人提供了優(yōu)先配置權(quán)，更以市場(chǎng)化方式實(shí)現(xiàn)了存量資產(chǎn)與增量資金的有效對(duì)接，為保障性租賃住房等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域融資開(kāi)辟了新路徑。
擴(kuò)募模式實(shí)現(xiàn)重大突破
根據(jù)公告，華夏華潤(rùn)有巢REIT本次擴(kuò)募通過(guò)向原持有人配售方式募集逾11億元資金，用于收購(gòu)上海閔行區(qū)有巢馬橋保障性租賃住房項(xiàng)目。交易完成后，基金底層資產(chǎn)將實(shí)現(xiàn)對(duì)上海松江、閔行兩大核心產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的完整布局。這是全市場(chǎng)首次采用該模式的擴(kuò)募實(shí)踐，在發(fā)售方式、定價(jià)機(jī)制、持有人權(quán)益保護(hù)等方面均實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新。
2025年以來(lái)，公募REITs市場(chǎng)經(jīng)歷深度調(diào)整，多只產(chǎn)品二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格跌破發(fā)行價(jià)，市場(chǎng)流動(dòng)性面臨考驗(yàn)。與此同時(shí)，Wind數(shù)據(jù)顯示，截至1月13日，全市場(chǎng)已上市REITs產(chǎn)品達(dá)40只，總市值超過(guò)1200億元，但多數(shù)產(chǎn)品規(guī)模偏小，制約了機(jī)構(gòu)投資者的參與熱情。
在此背景下，證監(jiān)會(huì)和交易所積極推動(dòng)REITs市場(chǎng)制度建設(shè)，鼓勵(lì)通過(guò)擴(kuò)募機(jī)制做大基金規(guī)模、提升運(yùn)營(yíng)效率。
相關(guān)人士認(rèn)為，此次擴(kuò)募的創(chuàng)新之處在于：一是賦予原持有人優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)，體現(xiàn)對(duì)早期支持者的回饋；二是采用市場(chǎng)化定價(jià)，避免了對(duì)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的沖擊；三是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的梯度擴(kuò)容，提升基金的整體運(yùn)營(yíng)效率。該模式的成功實(shí)踐，為后續(xù)REITs擴(kuò)募提供了可復(fù)制、可推廣的范本。
保障性租賃住房REITs市場(chǎng)潛力釋放
保障性租賃住房是國(guó)家“十四五”期間重點(diǎn)發(fā)展的民生領(lǐng)域，也是公募REITs政策支持的重點(diǎn)方向。據(jù)悉，華夏華潤(rùn)有巢REIT的有巢馬橋項(xiàng)目位于上海閔行區(qū)，周邊產(chǎn)業(yè)集聚，租賃需求旺盛。該項(xiàng)目納入REITs后，將形成“投資-建設(shè)-運(yùn)營(yíng)-退出-再投資”的良性循環(huán)，為保障性租賃住房發(fā)展提供可持續(xù)的資金支持。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前上海租賃住房市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)1000億元，但機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)比例不足10%，市場(chǎng)整合空間巨大。
某公募REITs業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人指出：“保障性租賃住房REITs兼具社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益。一方面，通過(guò)市場(chǎng)化方式增加租賃住房供給，穩(wěn)定租金水平；另一方面，為投資者提供穩(wěn)定分紅收益，實(shí)現(xiàn)多方共贏。此次擴(kuò)募成功，證明市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)租賃住房資產(chǎn)是認(rèn)可的?！?/p>
創(chuàng)新機(jī)制帶來(lái)示范效應(yīng)
華夏華潤(rùn)有巢REIT的創(chuàng)新擴(kuò)募，將對(duì)整個(gè)公募REITs市場(chǎng)產(chǎn)生示范效應(yīng)。
上述業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，首先，激發(fā)存量REITs的擴(kuò)募動(dòng)力，特別是那些擁有優(yōu)質(zhì)儲(chǔ)備資產(chǎn)的管理人，可以通過(guò)擴(kuò)募實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)；其次，提升REITs市場(chǎng)的活躍度，為投資者提供更多參與機(jī)會(huì)；第三，推動(dòng)REITs估值體系的完善，引導(dǎo)市場(chǎng)回歸資產(chǎn)價(jià)值本源。
值得關(guān)注的是，此次擴(kuò)募獲得了市場(chǎng)的積極響應(yīng)，表明投資者正逐步認(rèn)可REITs的長(zhǎng)期投資價(jià)值。這與政策支持密不可分：財(cái)政部公開(kāi)表示支持國(guó)家創(chuàng)業(yè)投資引導(dǎo)基金投早投小，國(guó)家發(fā)改委推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)擴(kuò)圍，都為市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)造了良好環(huán)境。
“向原持有人配售是REITs擴(kuò)募的重大制度創(chuàng)新，體現(xiàn)了‘以持有人利益為中心'的監(jiān)管導(dǎo)向，”上述負(fù)責(zé)人還進(jìn)一步表示，“這種模式避免了公募增發(fā)對(duì)老持有人的稀釋效應(yīng)，維護(hù)了持有人權(quán)益，同時(shí)通過(guò)存量持有人認(rèn)可實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化定價(jià)，提高了擴(kuò)募成功率。未來(lái)，建議在稅收優(yōu)惠、資產(chǎn)評(píng)估、信息披露等方面繼續(xù)完善制度安排，鼓勵(lì)更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)通過(guò)REITs實(shí)現(xiàn)上市。此外，應(yīng)加強(qiáng)投資者教育，讓持有人理解擴(kuò)募對(duì)基金長(zhǎng)期價(jià)值的提升作用，避免短期投機(jī)行為。只有建立健康的市場(chǎng)生態(tài)，REITs才能真正成為基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域存量資產(chǎn)盤(pán)活的主力金融工具?！?/p>
