險(xiǎn)資對不動產(chǎn)領(lǐng)域的投資力度仍在加強(qiáng)，投資模式也愈發(fā)多樣。日前，招商信諾人壽聯(lián)合利安人壽投資9億元完成對上海東錦江希爾頓逸林酒店的收購，這是近期險(xiǎn)資在不動產(chǎn)領(lǐng)域的最新一筆大額投資。2025年全年，險(xiǎn)資對不動產(chǎn)的總投資金額接近200億元，遠(yuǎn)高于2024年的投資總額。
本次招商信諾人壽與利安人壽組成的聯(lián)合體，是通過聯(lián)合發(fā)起設(shè)立上海瑾東閣私募投資基金，完成對上述酒店的收購交割。這只基金在2025年12月2日備案通過，注冊資本為9億元。
險(xiǎn)資以私募投資基金的形式對不動產(chǎn)進(jìn)行投資，是近年來市場上比較常見的方式，這不僅與險(xiǎn)資長線投資的思路相符，通過結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)還能在一定程度上分散風(fēng)險(xiǎn)。
險(xiǎn)資抄底不動產(chǎn)
從2025年險(xiǎn)資投資不動產(chǎn)的多起案例觀察，涉及的投資模式主要以私募股權(quán)基金、公募REITs、Pre-REITs等，投資的底層資產(chǎn)主要是商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)和長租公寓等。
本次參與不動產(chǎn)收購的兩家主體，招商信諾人壽與利安人壽均是合資壽險(xiǎn)公司。
招商信諾人壽是中美合資壽險(xiǎn)公司，由招商銀行和信諾保險(xiǎn)集團(tuán)各持股50%。
利安人壽則是江蘇省首家全國性法人壽險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，主要股東為江蘇省國際信托、江蘇交通控股等7家國有企業(yè)，還有雨潤控股、紅豆集團(tuán)等5家民營企業(yè)。
這家險(xiǎn)資2025年前三季的總資產(chǎn)約1302.7億元，保險(xiǎn)業(yè)務(wù)收入約222.76億元，凈利潤約2406.8萬元；在償付能力方面，這家險(xiǎn)資去年三季度末的綜合償付能力充足為222.64%，核心償付能力充足率140.54%，分別相比上一季度末下降19.2個(gè)百分點(diǎn)和11.8個(gè)百分點(diǎn)。
在業(yè)內(nèi)人士看來，險(xiǎn)資投資核心城市高端酒店這類不動產(chǎn)的原因，主要看中其長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流和投資回報(bào)，通過專業(yè)機(jī)構(gòu)提升運(yùn)營后，能獲得更穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)，與其配置長期資產(chǎn)的需求相匹配。
這兩家險(xiǎn)資共同收購的酒店，地處上海陸家嘴商圈，交通便利，擁有850間客房，且該酒店在2023年完成了新一輪裝修升級，硬件設(shè)施得以提高后入住率能得到保證，從而實(shí)現(xiàn)較穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
自2025年下半年以來，在不動產(chǎn)領(lǐng)域有較大投資動作的還有中郵保險(xiǎn)、大家保險(xiǎn)和陸家嘴國泰人壽等。
中郵保險(xiǎn)完成了2025年險(xiǎn)資對不動產(chǎn)投資金額最高的一單，去年10月由這家險(xiǎn)資領(lǐng)投的人民幣基金，以108億元收購了上海靜安區(qū)核心地段的博華廣場，這筆交易已于2025年第三季度完成交割，創(chuàng)下近年來國內(nèi)單體寫字樓交易金額的新紀(jì)錄。
中郵保險(xiǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人在談到投資不動產(chǎn)時(shí)認(rèn)為，雖然當(dāng)前并非最佳投資時(shí)期，但公司需要彌補(bǔ)沒有不動產(chǎn)投資的短板，核心城市的優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)項(xiàng)目投資收益基本確定且具有發(fā)展?jié)摿Γ@些項(xiàng)目的凈運(yùn)營收益可以達(dá)到4%左右，可以覆蓋負(fù)債成本。
2025年11月，陸家嘴國泰人壽也發(fā)布公告稱，該公司以8.95億元的總價(jià)買入上海浦東新區(qū)前灘匯N5棟整棟寫字樓，將用作總部自用，交易已于10月31日完成交割。
除了酒店、寫字樓，綜合性商業(yè)廣場也是險(xiǎn)資近年來偏愛投資的不動產(chǎn)類型。2025年12月，大家保險(xiǎn)通過旗下基金收購了杭州濱江寶龍城，該商業(yè)綜合體包括購物中心、酒店及車位，總價(jià)值24.5億元。
以上幾起收購案例，是2025年下半年險(xiǎn)資在不動產(chǎn)領(lǐng)域具有一定代表性的投資，同時(shí)總金額也較高。再加上2025年上半年，中國保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會統(tǒng)計(jì)的險(xiǎn)資對不動產(chǎn)合計(jì)近50億元的投資，2025年全年，險(xiǎn)資買入不動產(chǎn)的總金額已接近200億元，高出2024年數(shù)倍。
抗風(fēng)險(xiǎn)業(yè)態(tài)受追捧
從這些險(xiǎn)資的投資偏好看，在資產(chǎn)類型方面，核心城市、核心地段的酒店、寫字樓等抗風(fēng)險(xiǎn)業(yè)態(tài)受追捧程度高；在投資標(biāo)的的區(qū)位選擇上，上海、北京等一線城市穩(wěn)居核心。
戴德梁行近期的一份報(bào)告指出，從城市維度來看，北京、上海各類資產(chǎn)獲得投資者關(guān)注的比例位居前列，顯示出市場對這兩座核心城市資產(chǎn)的堅(jiān)定投資偏好，杭州、成都、蘇州南京等城市，也逐漸依托經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢與產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ蔀榉且痪€城市中受青睞的投資目的地。
作為不動產(chǎn)市場的核心定價(jià)指標(biāo)，投資收益率的動態(tài)變化直接反映出行業(yè)信心與投資邏輯。戴德梁行的報(bào)告顯示，目前多數(shù)不動產(chǎn)業(yè)態(tài)呈現(xiàn)抬升態(tài)勢，反映出市場風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期高轉(zhuǎn)。其中甲級寫字樓核心區(qū)收益率北京約為5.0%-5.9%、上海為5.0%-6.0%，較2024年上升約50個(gè)基點(diǎn)。
對險(xiǎn)資的投資選擇，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京、上海核心地段的優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)有較確定的長期穩(wěn)定收益，與保險(xiǎn)資金久期長、規(guī)模大、追求穩(wěn)健回報(bào)的特點(diǎn)契合。核心地段的酒店、寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)能為險(xiǎn)資提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流和覆蓋成本的收益率，待市場回暖后，還有資產(chǎn)增值的空間。對于北京、上海的不動產(chǎn)市場來說，險(xiǎn)資大舉入局也有助于穩(wěn)定預(yù)期，推動市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
另外，國內(nèi)公募REITs市場最近五年的快速發(fā)展，不僅激活了不動產(chǎn)的資本化路徑，也重塑了行業(yè)投資邏輯。隨著公募REITs不斷擴(kuò)圍，發(fā)行產(chǎn)品數(shù)量、總金額均創(chuàng)下新高，險(xiǎn)資通過投資不動產(chǎn)，也可以為實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供長期資金支持，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級。
據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，截至2025年12月，國內(nèi)公募REITs已上市78只，合計(jì)規(guī)模達(dá)2100億元，產(chǎn)品數(shù)量位居亞洲第一、全球第二。2025年，隨著相關(guān)政策持續(xù)優(yōu)化完善，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、租賃住房、數(shù)據(jù)中心成為投資者最關(guān)注的三大資產(chǎn)類型，關(guān)注度占比分別達(dá)30%、20%、16%。
一些險(xiǎn)資就通過直接認(rèn)購REITs的方式，來加大不動產(chǎn)領(lǐng)域的投資。2025年3月，華夏華潤商業(yè)REIT作為市場首批、發(fā)行規(guī)模最大的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市，底層資產(chǎn)為青島萬象城，中國人壽就直接認(rèn)購6.86億元，占總募集資金規(guī)模的10%，成為第一大外部投資人。
從險(xiǎn)資的收益角度看，多元化配置不動產(chǎn)不僅能拓寬險(xiǎn)資的收益來源渠道，也能分散投資風(fēng)險(xiǎn)。
蘇商銀行特約研究員付一夫認(rèn)為，不同類型、不同區(qū)域的不動產(chǎn)項(xiàng)目，在市場周期中的表現(xiàn)各有差異，險(xiǎn)資通過組合配置可平滑投資組合的收益波動，減少單一資產(chǎn)價(jià)格波動對整體投資收益的影響。另外，不動產(chǎn)與股票、債券等資產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性較低，增加不動產(chǎn)的投資總額，險(xiǎn)資也能優(yōu)化資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)。
隨著政策對保險(xiǎn)資金投資范圍的逐步松綁，預(yù)計(jì)今年將有更多險(xiǎn)資加大對不動產(chǎn)的投資力度，為商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域的存量資產(chǎn)盤活提供金融支撐，險(xiǎn)資投資形式也將更豐富多元。
