在穩(wěn)地產(chǎn)、促循環(huán)、防風(fēng)險(xiǎn)的政策主線下，地方政府正以專項(xiàng)債券為重要工具，加速盤活存量土地資源，助力房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。記者注意到，2026年專項(xiàng)債土地收儲(chǔ)工作在多地陸續(xù)落地。
1月20日，2026年寧波市土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券（二期）-2026年寧波市政府專項(xiàng)債券（十期）正式上市交易，本期債券為7年期固定利率附息債，發(fā)行總額10.13億元，票面利率1.8%。1月19日，長沙市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于長沙市（本級(jí)）2026年第二批擬申報(bào)土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券收回收購存量閑置土地的項(xiàng)目公示》公告稱，擬將開福區(qū)長燃地塊等5個(gè)項(xiàng)目納入長沙市（本級(jí)）2026年第二批土地儲(chǔ)備項(xiàng)目清單申報(bào)地方政府專項(xiàng)債券，收儲(chǔ)總金額29.71億元。肇慶市自然資源局“關(guān)于肇慶市市區(qū)2026年第一批土地儲(chǔ)備領(lǐng)域申報(bào)地方政府專項(xiàng)債券收回收購項(xiàng)目清單”顯示，擬收回收購14塊土地，擬收回收購金額超過35億元。
東方金誠研究發(fā)展部執(zhí)行總監(jiān)馮琳預(yù)計(jì)，各地將繼續(xù)加大收儲(chǔ)力度，“考慮到更加積極的財(cái)政政策基調(diào)，2026年新增專項(xiàng)債限額料繼續(xù)上調(diào)，用于收儲(chǔ)的專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模也有望進(jìn)一步增加”。
實(shí)際上，根據(jù)中指研究院最新監(jiān)測的數(shù)據(jù)，2025年全國就有26個(gè)省（自治區(qū)、直轄市）公示擬使用地方政府專項(xiàng)債券收回或收購存量閑置土地，擬收儲(chǔ)總金額超7500億元，涉及地塊超5500宗，擬收儲(chǔ)用地面積近3億平方米。其中，多省市已落地發(fā)行規(guī)模合計(jì)超3000億元。值得一提的是，若按平均容積率2計(jì)算，這些地塊有望為市場去化約6億平方米庫存，對改善市場供求關(guān)系、化解存量風(fēng)險(xiǎn)具有重要意義。
從不同地區(qū)來看，一二線城市公示地塊合計(jì)約1250宗，擬收儲(chǔ)金額超2700億元，金額占比達(dá)36%。具體來看，浙江省公示擬收儲(chǔ)1833萬平方米，金額達(dá)907億元，位居第一；廣東省公示擬收儲(chǔ)面積2147萬平方米，金額達(dá)891億元。另外，重慶擬收儲(chǔ)金額699億元，收儲(chǔ)用地面積約2100萬平方米；杭州、溫州擬收儲(chǔ)金額均超200億元。
克而瑞研究中心研究員馬千里表示，土地收儲(chǔ)有效化解房企閑置土地壓力，緩解資金沉淀難題，穩(wěn)定市場預(yù)期；盤活低效土地資源，推動(dòng)城市土地利用向存量提質(zhì)轉(zhuǎn)型；助力緩解地方財(cái)政壓力，補(bǔ)齊民生配套短板，支撐行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。
馮琳表示，2024年10月，財(cái)政部明確允許專項(xiàng)債用于土地儲(chǔ)備，支持回收符合條件的閑置存量土地，這為后續(xù)地方收儲(chǔ)工作提供了可持續(xù)的資金保障，推動(dòng)了2025年土地收儲(chǔ)的加速。
“但還需注意的是，區(qū)域分化顯著，落地規(guī)模不及預(yù)期，大量計(jì)劃待后續(xù)落實(shí)?！瘪R千里說。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測，2025年全國已發(fā)行的用于收購存量閑置土地的專項(xiàng)債總金額僅3000億元，約占擬收儲(chǔ)總金額的40%，仍有較大規(guī)模擬收儲(chǔ)地塊需要落地專項(xiàng)債。各線城市中，一二線城市合計(jì)發(fā)行約970億元，約占總發(fā)行金額的32%。
在此背景下，2026年土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債發(fā)行進(jìn)一步提速。不過，土地收儲(chǔ)還面臨一些阻礙。有業(yè)內(nèi)人士坦言，閑置土地所有者不少是在價(jià)高時(shí)拿地，可能因成本、利益考量，提出過高的價(jià)格要求，而地方政府需在合理價(jià)格范圍內(nèi)進(jìn)行談判，雙方短時(shí)間內(nèi)難以就價(jià)格達(dá)成一致?！按送猓磭艺咭?，土地收儲(chǔ)價(jià)格需按土地取得成本與市場評(píng)估價(jià)就低確定，但有的房企拿地時(shí)間在幾十年前，按成本價(jià)評(píng)估不足市場價(jià)30%，如果參考成本價(jià)，部分閑置土地面臨以‘腰斬式’‘膝斬式’收購，企業(yè)不可能同意?！?/p>
對此，馬千里表示，一方面，未來需進(jìn)一步完善收儲(chǔ)定價(jià)機(jī)制，在政策要求與市場實(shí)際之間尋求平衡。另一方面，各城市未動(dòng)工土地積壓程度并不相同，其中，未動(dòng)工土地占比較高的城市可加快專項(xiàng)債收儲(chǔ)步伐，從而改善市場預(yù)期。
他建議，未來需進(jìn)一步完善多元融資模式，拓寬資金來源渠道以保障收儲(chǔ)工作持續(xù)推進(jìn)；優(yōu)化土地收儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)加大保障房、城市更新相關(guān)用地的收儲(chǔ)力度，精準(zhǔn)適配民生需求與城市發(fā)展導(dǎo)向；持續(xù)發(fā)力化解行業(yè)存量風(fēng)險(xiǎn)，通過存量土地盤活為房企紓困，夯實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)回升的基礎(chǔ)。
