2月2日，網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)超340倍的華夏中核清潔能源REIT正式在上交所上市交易，收盤時(shí)漲幅達(dá)28.16%。同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，2026年開(kāi)年首月，公募REITs產(chǎn)品迎來(lái)“開(kāi)門紅”。截至2月2日，全市場(chǎng)已發(fā)行上市79只REITs產(chǎn)品，有69只REITs產(chǎn)品今年以來(lái)漲幅為正，占比超八成，其中漲幅超過(guò)5%的REITs產(chǎn)品有32只，占比約為40.51%。
商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs密集上報(bào)
2025年，公募REITs在上半年迎來(lái)大幅上漲，下半年進(jìn)入回調(diào)階段。以中證REITs全收益指數(shù)為例，該指數(shù)在2025年6月最高時(shí)觸及1124.91點(diǎn)，較上一年年末收盤時(shí)上漲157.03點(diǎn)，下半年持續(xù)下跌，年終收?qǐng)?bào)1009.84點(diǎn)，年內(nèi)回撤超10%。
具體來(lái)看，不同的REITs產(chǎn)品在二級(jí)市場(chǎng)行情分化更為明顯，47只REITs產(chǎn)品在去年實(shí)現(xiàn)收漲，占比為60.26%。其中，有35只REITs產(chǎn)品2025年漲幅超過(guò)10%，易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT累計(jì)上漲57.25%；在出現(xiàn)下跌的31只REITs產(chǎn)品當(dāng)中，跌幅最大的中金湖北科投光谷REIT年內(nèi)跌超23.20%。
進(jìn)入2026年，REITs產(chǎn)品在二級(jí)市場(chǎng)迎來(lái)普漲，中證REITs全收益指數(shù)在2月2日收盤時(shí)報(bào)1043.27點(diǎn)，較去年年末上漲33.43點(diǎn)，漲幅達(dá)到3.31%。具體來(lái)看，79只已上市的REITs產(chǎn)品當(dāng)中，44只產(chǎn)品今年年內(nèi)的漲幅跑贏指數(shù)，占比為55.70%，其中5只REITs產(chǎn)品年內(nèi)漲幅超過(guò)10%。
在一級(jí)市場(chǎng)，REITs項(xiàng)目今年的申報(bào)有進(jìn)有退，新申報(bào)產(chǎn)品數(shù)量整體呈現(xiàn)加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。截至目前，全市場(chǎng)有19只首次發(fā)售的REITs項(xiàng)目處于申報(bào)、發(fā)行等“排隊(duì)”上市流程中，其中，處于“已反饋”狀態(tài)的REITs項(xiàng)目有5只，“已問(wèn)詢”狀態(tài)的REITs項(xiàng)目有4只，“已受理”狀態(tài)的REITs項(xiàng)目有10只。
今年1月，金風(fēng)科技、電子城均公告終止公募REITs申報(bào)發(fā)行。1月23日，上交所和深交所同步更新了項(xiàng)目狀態(tài)，宣布5單公募REITs申報(bào)終止或撤回審核，這些項(xiàng)目分別是富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、建信建融家園租賃住房REIT、創(chuàng)金合信電子城產(chǎn)業(yè)園REIT、建信金風(fēng)新能源REIT和華夏萬(wàn)緯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT。
在部分REITs產(chǎn)品“集體退賽”之際，首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs產(chǎn)品即將登場(chǎng)。1月29日至1月30日，上交所披露首批8只已受理的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs項(xiàng)目，涉及商業(yè)綜合體、辦公、酒店、商業(yè)零售等業(yè)態(tài)，合計(jì)募集規(guī)模約為314.75億元，其中規(guī)模最大的是中金唯品會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)（擬募資74.7億元），規(guī)模最小的為華安錦江商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)（擬募資17.03億元）。
華西證券宏觀固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)研報(bào)指出，目前，已上市的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs運(yùn)營(yíng)情況良好，抗跌性較強(qiáng)，首批8只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs出租率優(yōu)秀，上海鼎保大廈、哈爾濱杉杉奧萊等最近一期均處于滿租狀態(tài)，區(qū)位條件上整體處于核心城市，可積極關(guān)注商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的申報(bào)進(jìn)度和打新機(jī)會(huì)。
超七成REITs項(xiàng)目盈利
已掛牌上市的REITs產(chǎn)品，財(cái)務(wù)表現(xiàn)如何？記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前，除了去年12月上市的華夏安博倉(cāng)儲(chǔ)REIT和近期上市的華夏中核清潔能源REIT，77只REITs產(chǎn)品均已披露完2025年四季報(bào)，其中，58只REITs單季凈利潤(rùn)為正，合計(jì)盈利7.11億元，19只REITs合計(jì)凈虧損2.59億元。
1月21日，中信建投國(guó)家電投新能源REIT發(fā)布了2025年第四季度報(bào)告，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入2.52億元、凈利潤(rùn)8959.08萬(wàn)元，成為當(dāng)季盈利表現(xiàn)最好的REITs產(chǎn)品。該產(chǎn)品2025年四季度可供分配金額1.60億元，單位可供分配金額0.2004元，現(xiàn)金流分派率為1.96%，年化現(xiàn)金流分派率為8.16%。
去年四季度實(shí)現(xiàn)盈利的58只REITs產(chǎn)品中，盈利能力位列前十強(qiáng)的REITs產(chǎn)品合計(jì)凈賺3.49億元，各個(gè)產(chǎn)品凈利潤(rùn)均超過(guò)2000萬(wàn)元；有11只REITs產(chǎn)品凈利潤(rùn)在1000萬(wàn)元至2000萬(wàn)元之間，合計(jì)盈利1.69億元；有36只REITs產(chǎn)品凈利潤(rùn)在100萬(wàn)元至1000萬(wàn)元之間，合計(jì)盈利2.07億元；而華安外高橋REIT去年四季度僅賺了33.15萬(wàn)元。
出現(xiàn)虧損的19只REITs產(chǎn)品中，有8只REITs產(chǎn)品去年四季度虧損超千萬(wàn)元，合計(jì)虧損2.25億元，表現(xiàn)最差的中金安徽交控REIT凈虧7156.57萬(wàn)元；10只REITs產(chǎn)品虧損額在100萬(wàn)元至1000萬(wàn)元之間，合計(jì)虧損3402.81萬(wàn)元；虧損最少的中金中國(guó)綠發(fā)商業(yè)REIT去年四季度虧損額為50.42萬(wàn)元。
根據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)，2025年前三季度，各季度REITs產(chǎn)品的凈利潤(rùn)總規(guī)模分別為8.40億元、7.68億元、9.20億元，其中平安寧波交投REIT的各季度凈利潤(rùn)均位列REITs產(chǎn)品首位，分別為1.08億元、1.13億元、1.34億元。而對(duì)比2025年前三季度的REITs產(chǎn)品盈利表現(xiàn)，2025年第四季度REITs產(chǎn)品的凈利潤(rùn)總規(guī)模、“盈利王”的凈利潤(rùn)均創(chuàng)下2025年的單季最低點(diǎn)。
多個(gè)板塊盈利表現(xiàn)出色
究竟哪些行業(yè)在賺錢，哪些行業(yè)在虧錢？從2025年四季報(bào)來(lái)看，在已上市REITs產(chǎn)品所屬的10個(gè)行業(yè)領(lǐng)域中，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、交通基礎(chǔ)設(shè)施、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施這6個(gè)行業(yè)領(lǐng)域在去年四季度出現(xiàn)部分REITs產(chǎn)品虧損，保障性租賃住房、新型基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施、水利基礎(chǔ)設(shè)施的REITs產(chǎn)品去年四季度均實(shí)現(xiàn)盈利。
園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs方面，盈利能力出現(xiàn)較大分化。創(chuàng)金合信首農(nóng)REIT等13只產(chǎn)品2025年四季度凈利潤(rùn)均為正，合計(jì)為1.32億元；華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT等7只產(chǎn)品出現(xiàn)虧損，虧損額合計(jì)為0.35億元。其中，虧損最多的華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT在2025年四季報(bào)中指出，區(qū)域市場(chǎng)的負(fù)面變化將對(duì)地區(qū)的租賃需求、租金水平等產(chǎn)生負(fù)面影響，繼而影響項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)。
交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs方面，平安廣交投廣河高速REIT等9只產(chǎn)品去年四季度實(shí)現(xiàn)盈利，凈利潤(rùn)合計(jì)為1.77億元；中金安徽交控REIT等4只產(chǎn)品出現(xiàn)虧損，虧損額合計(jì)為1.15億元。其中，中金安徽交控REIT主要資產(chǎn)為沿江高速公路蕪湖（張韓）至安慶（大渡口）段，去年四季度日均自然車流量同比下降5.07%，貨車流量下降10.98%。
消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs方面，華夏首創(chuàng)奧萊REIT等10只產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)盈利，凈利潤(rùn)合計(jì)為0.83億元，僅有中金中國(guó)綠發(fā)商業(yè)REIT、中金唯品會(huì)奧萊REIT出現(xiàn)虧損。倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施REITs方面，南方順豐物流REIT等8只產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)盈利，凈利潤(rùn)合計(jì)為4599.24萬(wàn)元，中金普洛斯REIT、中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT去年四季度分別虧損180.50萬(wàn)元、1981.10萬(wàn)元。
能源基礎(chǔ)設(shè)施REITs方面，中信建投國(guó)家電投新能源REIT等5只產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)盈利，凈利潤(rùn)合計(jì)為1.51億元；鵬華深圳能源REIT等3只產(chǎn)品出現(xiàn)虧損，虧損額合計(jì)為0.62億元。市政基礎(chǔ)設(shè)施REITs僅有1只產(chǎn)品，即國(guó)泰海通濟(jì)南能源供熱REIT，去年四季度虧損了0.18億元。
去年四季度業(yè)績(jī)表現(xiàn)優(yōu)秀的保障性租賃住房、新型基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施、水利基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，REITs產(chǎn)品分別有8只、2只、2只、1只，凈利潤(rùn)總規(guī)模分別為0.61億元、0.27億元、0.10億元、0.26億元。其中，保障性租賃住房REITs產(chǎn)品的整體出租率均維持在90%以上，中金廈門安居REIT去年四季度末的出租率更是達(dá)到了99.72%。
展望2026年的REITs市場(chǎng)，業(yè)內(nèi)人士指出，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房、市政環(huán)保REITs需求剛性強(qiáng)，受經(jīng)濟(jì)周期影響小，在去年下半年的調(diào)整中已展現(xiàn)出了抗跌性，適合追求穩(wěn)健收益的資金配置；數(shù)據(jù)中心等數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施直接受益于數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展，倉(cāng)儲(chǔ)物流、高速公路等領(lǐng)域隨著需求回暖有望實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)邊際修復(fù)。
