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面對(duì)商品房銷(xiāo)售量連續(xù)下降導(dǎo)致的部分中小開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂危局，繼鄭州、西安等城市提出回購(gòu)商品房和空置房作為保障房之后，包括北京在內(nèi)的幾個(gè)核心城市也于近日紛紛表示，對(duì)于部分中低價(jià)位、中小戶型的普通商品住房，政府將采取建設(shè)與收購(gòu)并舉的措施，收購(gòu)部分符合條件的中低價(jià)位、中小戶型的普通商品房，轉(zhuǎn)化為保障性住房或限價(jià)房。盡管至今尚沒(méi)有城市全面鋪開(kāi)相關(guān)回購(gòu)操作，可政府回購(gòu)普通商品房做保障房一時(shí)間卻已儼然成為各地政府的政策備選項(xiàng)。 政府回購(gòu)商品房做保障房，一則可以為正陷入資金鏈瀕臨斷裂泥沼的中小房地產(chǎn)商解困，有效減少爛尾樓；二則可以解決因土地儲(chǔ)備難度加大、保障性用地遭冷遇而導(dǎo)致保障性住房供給不足的矛盾；三則也可以通過(guò)商品房政府回購(gòu)刺激作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)走出困境，從而拉動(dòng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；可謂一舉數(shù)得。 但正如許多學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士所說(shuō)，政府回購(gòu)商品房做保障房固有可行之因、之道，可卻無(wú)具體可鑒又無(wú)悖德之虞的安全操作“常道”，譬如如何讓民眾相信在此問(wèn)題上政府處于道德倫理高地，是為了保障民生而不是為了既得利益者，因而真正實(shí)施起來(lái)會(huì)過(guò)關(guān)斬將，困難重重。 首先是審核決策關(guān)。由于政府回購(gòu)普通商品房作為保障房涉及到政府采購(gòu)、保障房配售等諸多獨(dú)立法律環(huán)節(jié)，所以是要經(jīng)過(guò)一定的預(yù)算、政府采購(gòu)、配售決策程序的，都應(yīng)得到同級(jí)人民代表大會(huì)的批準(zhǔn)，并非由政府依職權(quán)頃直決定。 其次是回購(gòu)方式關(guān)。政府參與市場(chǎng)操作回購(gòu)商品房，必須恪守政府采購(gòu)的相關(guān)規(guī)程，不能自導(dǎo)自買(mǎi)，非經(jīng)公開(kāi)招標(biāo)或競(jìng)爭(zhēng)性談判等競(jìng)標(biāo)程序（不能適用單一來(lái)源采購(gòu)方式），即使是房?jī)r(jià)、地段完全符合限價(jià)房要求的樓盤(pán)也不能直接下單購(gòu)買(mǎi)，回購(gòu)的采購(gòu)方式一定要確保公開(kāi)、公平、公正原則。 其三是回購(gòu)價(jià)格關(guān)。政府回購(gòu)普通商品房作為保障房的價(jià)格，其購(gòu)置成本不得高于限價(jià)房的招標(biāo)開(kāi)發(fā)成本，并不得高于同區(qū)域同位置任一普通商品房的價(jià)格。 最后是配售關(guān)。回購(gòu)后的商品房作為保障房，將按照保障房的相關(guān)條件進(jìn)行配售。這就使得政府回購(gòu)商品房時(shí)暗含了一個(gè)潛在的回購(gòu)條件，即政府回購(gòu)的商品房不得面積過(guò)大，不得系高檔商品房低賣(mài)后轉(zhuǎn)為保障房，以避免社會(huì)分配不公和相關(guān)利益輸送嫌疑。
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