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國家一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺后，海南樓市從年初國際旅游島獲批后的狂熱轉(zhuǎn)為成交量大幅萎縮，投機(jī)投資性購房遭到“精準(zhǔn)”打擊。目前海南樓市仍處于開發(fā)商與政府和消費(fèi)者博弈階段，雖然成交價(jià)格大幅下滑，但樓盤價(jià)格并未明顯下降，開發(fā)商期待“金九銀十”傳統(tǒng)旺季帶來市場回暖。但業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，只要房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)從緊，在下半年庫存放大和資金收緊的雙重壓力作用下，海南樓市很可能出現(xiàn)成交量繼續(xù)低迷和房價(jià)實(shí)質(zhì)性下降的局面。
調(diào)控政策打擊投資投機(jī)性住房銷售量大幅萎縮
國家4月份一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，海南房地產(chǎn)市場從1月份《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)海南國際旅游島發(fā)展若干意見》出臺后的狂熱陷入低迷，短短幾個(gè)月內(nèi)，各個(gè)售樓處從門庭若市到門可羅雀形成的強(qiáng)烈反差讓諸多開發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士感嘆不已。
“目前海南的房地產(chǎn)市場非常不景氣，成交量非常低迷。”合縱連橫地產(chǎn)營銷顧問有限公司總經(jīng)理何希聞介紹說。
“不景氣”在各項(xiàng)海南房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)的回落上得到驗(yàn)證。海南省統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，今年以來，受國家房地產(chǎn)調(diào)控政策措施影響，海南房地產(chǎn)投資增幅同比呈逐月減緩之勢，7月份降至今年以來的最低水平。
數(shù)據(jù)顯示，今年1至7月，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成243.93億元，比去年同期增長67.1%。而此前的六個(gè)月，海南省房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增幅分別達(dá)2.0倍、1.8倍、1.4倍、96.5%、95.4%及78.9%，增幅逐月減緩，7月的增幅是今年來的最低水平。
海南省統(tǒng)計(jì)局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這一方面反映出海南房地產(chǎn)市場是全國房地產(chǎn)市場密不可分的一部分，另一方面體現(xiàn)出海南貫徹國家房地產(chǎn)調(diào)控政策是積極的、措施是得力的。
今年1月至7月，盡管海南省房屋銷售額累計(jì)實(shí)現(xiàn)491.96億元，比去年同期增長2.1倍，其中住宅銷售額累計(jì)實(shí)現(xiàn)484.57億元，占全部銷售額的98.5%，較去年同期的增幅也是2.1倍，但商品住房銷售面積的環(huán)比數(shù)據(jù)仍然在節(jié)節(jié)下滑。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年3、4、5月份，海南商品住房銷售面積分別為62.77萬平方米、56.72萬平方米、22.9萬平方米，環(huán)比變化幅度分別為-19.05%、-9.64%、-57.95%。據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，6月份和7月份海南商品住房銷售面積、銷售金額等主要指標(biāo)仍然延續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后的下滑趨勢。
房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺以來，全國樓市觀望情緒濃厚，在經(jīng)歷了房價(jià)快速上漲的海南，購房者的猶豫度似乎更加明顯。
濃厚的觀望情緒和購房者看跌預(yù)期使得一手房成交量大幅萎縮的同時(shí)，二手房銷售和價(jià)格也陷入低迷狀態(tài)。
�？谑兄械匦蟹慨a(chǎn)代理有限公司經(jīng)理張麗表示，目前�？谑卸址渴袌鲆膊惶皻�，“5月份之前成交量還沒有受到太大影響，從6、7月份開始就特別淡，成交萎縮非常明顯，特別是對投機(jī)投資性購房者的影響很大�！�
海南房地產(chǎn)市場外向型特征突出，投機(jī)投資性購房比重較大。海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年，島外人士購買海口商品住房7566套、78.09萬平方米，分別占銷售總套數(shù)和總面積的71%、63%；購買三亞商品住房6366套、60.52萬平方米，分別占銷售總套數(shù)和總面積的85.5%、85.4%；與2009年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)相比，盡管上半年島外人士購買海南商品住房比例局部有所下降，但購買總套數(shù)和面積均有大幅提升。
合縱連橫地產(chǎn)營銷顧問有限公司總經(jīng)理何希聞表示，1、2月份海南房價(jià)的大幅上漲主要就是投資投機(jī)性購房的推動(dòng)作用，但調(diào)控政策對海南投機(jī)投資性購房的打壓非常明顯，目前投機(jī)投資性購房已經(jīng)沒有太多空間。
購房者期盼延續(xù)調(diào)控政策
據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳統(tǒng)計(jì)，2月份海南商品住房成交價(jià)格均價(jià)為14087元，達(dá)到歷史最高點(diǎn)。隨后成交價(jià)格逐步回落，尤其是房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，下降趨勢更為明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年3至6月份海南商品住房成交均價(jià)分別為每平方米12280元、11932元、8483元、8208元，6月份房價(jià)比2月份下降41%左右。
相比2月份，6月份降幅達(dá)41%的成交價(jià)格在消費(fèi)者看來并不明顯。海口市民楊靜最近一直關(guān)注樓市，“相比今年初，很多樓盤價(jià)格并沒有下降，41%的降價(jià)幅度從何而來？”
記者走訪海口市和三亞市多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)樓盤仍然維持1、2月份時(shí)的高價(jià)位，部分開發(fā)商推出階段性的特價(jià)房和一次性付款的折扣優(yōu)惠措施，以提振銷售量。三亞各樓盤銷售處門庭冷落，但銷售價(jià)格卻依然堅(jiān)挺，絕大多數(shù)只針對一次性付款的購房者推出9.8折及9.5折的優(yōu)惠方式。
張麗告訴記者，調(diào)控政策出臺后，海南二手房價(jià)格也沒有明顯下降，“即使有些投資客急著出手，但由于在入手時(shí)價(jià)格就已經(jīng)比較高了，他們也不會主動(dòng)大幅降價(jià)。”
海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳市場處副處長楊亞明解釋說，今年初，海南高檔樓盤的火熱銷售大幅拉升成交價(jià)格，隨后濃厚的觀望氣氛使得開發(fā)商和購房者進(jìn)入博弈階段，再加上高檔樓盤存量已基本釋放完畢，目前銷售的主要是中低價(jià)位的樓盤，導(dǎo)致出現(xiàn)雖然成交價(jià)格大幅下降，但購房者直觀感受市場價(jià)格下降并不明顯的現(xiàn)象。
在濃厚的市場觀望情緒影響下，7月中旬，海南著名旅游地產(chǎn)開發(fā)商金手指地產(chǎn)宣布，旗下兩大主力樓盤�？诟郀柗驕厝℃�(zhèn)和興隆溫泉高爾夫公寓全線8折優(yōu)惠，成為國家一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，海南第一家全線降價(jià)發(fā)售的大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)，在海南房地產(chǎn)市場引起廣泛關(guān)注。但是，金手指地產(chǎn)打折促銷后仍然過萬的均價(jià)讓購房者大呼難以承受�！�
據(jù)新浪網(wǎng)在海南發(fā)起的一項(xiàng)調(diào)查顯示，參與調(diào)查的86.6%的海南網(wǎng)友認(rèn)為只能承受5000元以下的房價(jià)，“完全不能承擔(dān)現(xiàn)行房價(jià)”的占55.3%，“只要買房，經(jīng)濟(jì)壓力就很大，肯定要房貸”的占34.1%。
同時(shí)，對于該如何解決民眾購房難問題，有近6成參與調(diào)查的網(wǎng)友認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)繼續(xù)加大，以強(qiáng)制開發(fā)商降價(jià)。
投機(jī)投資性購房被“精準(zhǔn)”打擊，開發(fā)商積累了大量資金繼續(xù)與政府和購房者博弈，海南本地居民購買能力有限，多重因素造成了目前海南樓市銷售量萎縮、價(jià)格停滯、觀望情緒格外濃厚的局面。
博弈仍在持續(xù)調(diào)控下傳統(tǒng)旺季難“旺”
目前，海南的開發(fā)商與政府和消費(fèi)者之間的博弈仍在持續(xù)，開發(fā)商密切關(guān)注政策走向和市場動(dòng)向，同時(shí)期盼“金九銀十”傳統(tǒng)旺季到來時(shí)，市場能有所回暖。但多位業(yè)內(nèi)人士和政府官員均認(rèn)為，隨著下半年調(diào)控政策效應(yīng)的釋放，海南樓市有可能進(jìn)一步回調(diào)。
合縱連橫地產(chǎn)營銷顧問有限公司總經(jīng)理何希聞表示，下半年海南樓市到底能否回暖還很難說，海南的購房者主要來自于外地，而現(xiàn)在整體房地產(chǎn)市場環(huán)境不容樂觀�！叭绻壳暗匿N售低迷歸于常規(guī)淡季因素，還可以理解，如果是政策打壓下形成的市場，不管是‘金九銀十’還是春節(jié)，海南房地產(chǎn)市場都難以回暖。目前海南樓市最缺乏的就是購房者的信心，購房者如果沒有信心，即使有剛性需求，他們?nèi)匀粫^望。”
何希聞表示，下半年的房地產(chǎn)調(diào)控政策究竟是從寬還是從緊對海南樓市的影響很大，如果繼續(xù)延續(xù)目前的從緊調(diào)控政策，海南樓市的低迷狀態(tài)要持續(xù)到半年一年的時(shí)間，“現(xiàn)在還只是博弈的開始�！�
業(yè)內(nèi)人士表示，如果下半年開發(fā)商已經(jīng)在售的項(xiàng)目銷售量跟不上去，將很可能面臨資金的壓力。海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)人也表示，在海南房地產(chǎn)開發(fā)投資的各項(xiàng)指標(biāo)均有所回落的情況下，企業(yè)資金雖然仍比較充裕，但逐步收緊。
如果下半年仍延續(xù)目前的調(diào)控政策，資金收緊和庫存放大的雙重壓力或許將促使開發(fā)商被迫降價(jià)。張麗介紹說，目前投資客囤積了大量房源，隨著開發(fā)商下半年很多新盤開盤，庫存壓力將很大。記者采訪了解到，諸多樓盤準(zhǔn)備在10月份后開盤，迎接傳統(tǒng)的“金九銀十”旺季。
海南圣煜投資有限公司總經(jīng)理朱暉說，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，三亞許多樓盤銷售幾乎停滯，“我們原本打算在五指山市和三亞市同時(shí)開發(fā)新樓盤，目前決定只開發(fā)其中一個(gè)，希望下半年市場打破僵局，房價(jià)下降拉動(dòng)成交量上升�！�
海南省委黨校原副校長廖遜則認(rèn)為，目前海南房地產(chǎn)市場成交價(jià)格下滑是海南房價(jià)松動(dòng)的跡象，這僅僅是個(gè)開始，如果中央各項(xiàng)調(diào)控政策進(jìn)一步釋放，海南房地產(chǎn)同樣會繼續(xù)受全國整體市場環(huán)境的影響，海南房地產(chǎn)市場的總體行情還是看跌，第四季度房價(jià)有可能真正下跌。
海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長蔡仁杰表示，如果中央繼續(xù)保持宏觀調(diào)控政策不變，預(yù)計(jì)下半年海南省房地產(chǎn)市場回調(diào)的趨勢將進(jìn)一步強(qiáng)化，成交量仍將繼續(xù)低迷，房價(jià)將出現(xiàn)一定幅度的回落。
專家熱議下半年海南樓市前景
第十屆博鰲房地產(chǎn)論壇近日閉幕，朱中一、樊綱、任志強(qiáng)等地產(chǎn)、家裝相關(guān)60余個(gè)行業(yè)的業(yè)界精英悉數(shù)到場，就新政之下中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型問題進(jìn)行了熱烈而精彩的觀點(diǎn)碰撞。自4月中旬國家開始進(jìn)行樓市調(diào)控，成為樓市降溫的導(dǎo)火線，并由此造成海南樓市觀望潮彌漫，至今未見破解。另一方面，政府加大了對民生的投入，各地保障房建設(shè)如火如荼，正更加令人對海南國際旅游島下半年房地產(chǎn)市場走向產(chǎn)生更多的猜測。
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