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國家一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺后，海南樓市從年初國際旅游島獲批后的狂熱轉為成交量大幅萎縮，投機投資性購房遭到“精準”打擊。目前海南樓市仍處于開發(fā)商與政府和消費者博弈階段，雖然成交價格大幅下滑，但樓盤價格并未明顯下降，開發(fā)商期待“金九銀十”傳統(tǒng)旺季帶來市場回暖。但業(yè)內(nèi)人士預計，只要房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)從緊，在下半年庫存放大和資金收緊的雙重壓力作用下，海南樓市很可能出現(xiàn)成交量繼續(xù)低迷和房價實質(zhì)性下降的局面。
調(diào)控政策打擊投資投機性住房銷售量大幅萎縮
國家4月份一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，海南房地產(chǎn)市場從1月份《國務院關于進一步推進海南國際旅游島發(fā)展若干意見》出臺后的狂熱陷入低迷，短短幾個月內(nèi)，各個售樓處從門庭若市到門可羅雀形成的強烈反差讓諸多開發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士感嘆不已。
“目前海南的房地產(chǎn)市場非常不景氣，成交量非常低迷。”合縱連橫地產(chǎn)營銷顧問有限公司總經(jīng)理何希聞介紹說。
“不景氣”在各項海南房地產(chǎn)開發(fā)指標的回落上得到驗證。海南省統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，今年以來，受國家房地產(chǎn)調(diào)控政策措施影響，海南房地產(chǎn)投資增幅同比呈逐月減緩之勢，7月份降至今年以來的最低水平。
數(shù)據(jù)顯示，今年1至7月，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成243.93億元，比去年同期增長67.1%。而此前的六個月，海南省房地產(chǎn)投資累計同比增幅分別達2.0倍、1.8倍、1.4倍、96.5%、95.4%及78.9%，增幅逐月減緩，7月的增幅是今年來的最低水平。
海南省統(tǒng)計局有關負責人表示，這一方面反映出海南房地產(chǎn)市場是全國房地產(chǎn)市場密不可分的一部分，另一方面體現(xiàn)出海南貫徹國家房地產(chǎn)調(diào)控政策是積極的、措施是得力的。
今年1月至7月，盡管海南省房屋銷售額累計實現(xiàn)491.96億元，比去年同期增長2.1倍，其中住宅銷售額累計實現(xiàn)484.57億元，占全部銷售額的98.5%，較去年同期的增幅也是2.1倍，但商品住房銷售面積的環(huán)比數(shù)據(jù)仍然在節(jié)節(jié)下滑。據(jù)統(tǒng)計，今年3、4、5月份，海南商品住房銷售面積分別為62.77萬平方米、56.72萬平方米、22.9萬平方米，環(huán)比變化幅度分別為-19.05%、-9.64%、-57.95%。據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳有關負責人介紹，6月份和7月份海南商品住房銷售面積、銷售金額等主要指標仍然延續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后的下滑趨勢。
房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺以來，全國樓市觀望情緒濃厚，在經(jīng)歷了房價快速上漲的海南，購房者的猶豫度似乎更加明顯。
濃厚的觀望情緒和購房者看跌預期使得一手房成交量大幅萎縮的同時，二手房銷售和價格也陷入低迷狀態(tài)。
�？谑兄械匦蟹慨a(chǎn)代理有限公司經(jīng)理張麗表示，目前�？谑卸址渴袌鲆膊惶皻�，“5月份之前成交量還沒有受到太大影響，從6、7月份開始就特別淡，成交萎縮非常明顯，特別是對投機投資性購房者的影響很大。”
海南房地產(chǎn)市場外向型特征突出，投機投資性購房比重較大。海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳的統(tǒng)計顯示，今年上半年，島外人士購買�？谏唐纷》�7566套、78.09萬平方米，分別占銷售總套數(shù)和總面積的71%、63%；購買三亞商品住房6366套、60.52萬平方米，分別占銷售總套數(shù)和總面積的85.5%、85.4%；與2009年統(tǒng)計數(shù)據(jù)相比，盡管上半年島外人士購買海南商品住房比例局部有所下降，但購買總套數(shù)和面積均有大幅提升。
合縱連橫地產(chǎn)營銷顧問有限公司總經(jīng)理何希聞表示，1、2月份海南房價的大幅上漲主要就是投資投機性購房的推動作用，但調(diào)控政策對海南投機投資性購房的打壓非常明顯，目前投機投資性購房已經(jīng)沒有太多空間。
購房者期盼延續(xù)調(diào)控政策
據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳統(tǒng)計，2月份海南商品住房成交價格均價為14087元，達到歷史最高點。隨后成交價格逐步回落，尤其是房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，下降趨勢更為明顯。據(jù)統(tǒng)計，今年3至6月份海南商品住房成交均價分別為每平方米12280元、11932元、8483元、8208元，6月份房價比2月份下降41%左右。
相比2月份，6月份降幅達41%的成交價格在消費者看來并不明顯。�？谑忻駰铎o最近一直關注樓市，“相比今年初，很多樓盤價格并沒有下降，41%的降價幅度從何而來？”
記者走訪�？谑泻腿齺喪卸鄠�樓盤發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)樓盤仍然維持1、2月份時的高價位，部分開發(fā)商推出階段性的特價房和一次性付款的折扣優(yōu)惠措施，以提振銷售量。三亞各樓盤銷售處門庭冷落，但銷售價格卻依然堅挺，絕大多數(shù)只針對一次性付款的購房者推出9.8折及9.5折的優(yōu)惠方式。
張麗告訴記者，調(diào)控政策出臺后，海南二手房價格也沒有明顯下降，“即使有些投資客急著出手，但由于在入手時價格就已經(jīng)比較高了，他們也不會主動大幅降價�！�
海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳市場處副處長楊亞明解釋說，今年初，海南高檔樓盤的火熱銷售大幅拉升成交價格，隨后濃厚的觀望氣氛使得開發(fā)商和購房者進入博弈階段，再加上高檔樓盤存量已基本釋放完畢，目前銷售的主要是中低價位的樓盤，導致出現(xiàn)雖然成交價格大幅下降，但購房者直觀感受市場價格下降并不明顯的現(xiàn)象。
在濃厚的市場觀望情緒影響下，7月中旬，海南著名旅游地產(chǎn)開發(fā)商金手指地產(chǎn)宣布，旗下兩大主力樓盤�？诟郀柗驕厝℃�(zhèn)和興隆溫泉高爾夫公寓全線8折優(yōu)惠，成為國家一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，海南第一家全線降價發(fā)售的大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)，在海南房地產(chǎn)市場引起廣泛關注。但是，金手指地產(chǎn)打折促銷后仍然過萬的均價讓購房者大呼難以承受�！�
據(jù)新浪網(wǎng)在海南發(fā)起的一項調(diào)查顯示，參與調(diào)查的86.6%的海南網(wǎng)友認為只能承受5000元以下的房價，“完全不能承擔現(xiàn)行房價”的占55.3%，“只要買房，經(jīng)濟壓力就很大，肯定要房貸”的占34.1%。
同時，對于該如何解決民眾購房難問題，有近6成參與調(diào)查的網(wǎng)友認為，房地產(chǎn)調(diào)控政策應繼續(xù)加大，以強制開發(fā)商降價。
投機投資性購房被“精準”打擊，開發(fā)商積累了大量資金繼續(xù)與政府和購房者博弈，海南本地居民購買能力有限，多重因素造成了目前海南樓市銷售量萎縮、價格停滯、觀望情緒格外濃厚的局面。
博弈仍在持續(xù)調(diào)控下傳統(tǒng)旺季難“旺”
目前，海南的開發(fā)商與政府和消費者之間的博弈仍在持續(xù)，開發(fā)商密切關注政策走向和市場動向，同時期盼“金九銀十”傳統(tǒng)旺季到來時，市場能有所回暖。但多位業(yè)內(nèi)人士和政府官員均認為，隨著下半年調(diào)控政策效應的釋放，海南樓市有可能進一步回調(diào)。
合縱連橫地產(chǎn)營銷顧問有限公司總經(jīng)理何希聞表示，下半年海南樓市到底能否回暖還很難說，海南的購房者主要來自于外地，而現(xiàn)在整體房地產(chǎn)市場環(huán)境不容樂觀�！叭绻壳暗匿N售低迷歸于常規(guī)淡季因素，還可以理解，如果是政策打壓下形成的市場，不管是‘金九銀十’還是春節(jié)，海南房地產(chǎn)市場都難以回暖。目前海南樓市最缺乏的就是購房者的信心，購房者如果沒有信心，即使有剛性需求，他們?nèi)匀粫^望。”
何希聞表示，下半年的房地產(chǎn)調(diào)控政策究竟是從寬還是從緊對海南樓市的影響很大，如果繼續(xù)延續(xù)目前的從緊調(diào)控政策，海南樓市的低迷狀態(tài)要持續(xù)到半年一年的時間，“現(xiàn)在還只是博弈的開始。”
業(yè)內(nèi)人士表示，如果下半年開發(fā)商已經(jīng)在售的項目銷售量跟不上去，將很可能面臨資金的壓力。海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳負責人也表示，在海南房地產(chǎn)開發(fā)投資的各項指標均有所回落的情況下，企業(yè)資金雖然仍比較充裕，但逐步收緊。
如果下半年仍延續(xù)目前的調(diào)控政策，資金收緊和庫存放大的雙重壓力或許將促使開發(fā)商被迫降價。張麗介紹說，目前投資客囤積了大量房源，隨著開發(fā)商下半年很多新盤開盤，庫存壓力將很大。記者采訪了解到，諸多樓盤準備在10月份后開盤，迎接傳統(tǒng)的“金九銀十”旺季。
海南圣煜投資有限公司總經(jīng)理朱暉說，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，三亞許多樓盤銷售幾乎停滯，“我們原本打算在五指山市和三亞市同時開發(fā)新樓盤，目前決定只開發(fā)其中一個，希望下半年市場打破僵局，房價下降拉動成交量上升�！�
海南省委黨校原副校長廖遜則認為，目前海南房地產(chǎn)市場成交價格下滑是海南房價松動的跡象，這僅僅是個開始，如果中央各項調(diào)控政策進一步釋放，海南房地產(chǎn)同樣會繼續(xù)受全國整體市場環(huán)境的影響，海南房地產(chǎn)市場的總體行情還是看跌，第四季度房價有可能真正下跌。
海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳副廳長蔡仁杰表示，如果中央繼續(xù)保持宏觀調(diào)控政策不變，預計下半年海南省房地產(chǎn)市場回調(diào)的趨勢將進一步強化，成交量仍將繼續(xù)低迷，房價將出現(xiàn)一定幅度的回落。
專家熱議下半年海南樓市前景
第十屆博鰲房地產(chǎn)論壇近日閉幕，朱中一、樊綱、任志強等地產(chǎn)、家裝相關60余個行業(yè)的業(yè)界精英悉數(shù)到場，就新政之下中國房地產(chǎn)轉型問題進行了熱烈而精彩的觀點碰撞。自4月中旬國家開始進行樓市調(diào)控，成為樓市降溫的導火線，并由此造成海南樓市觀望潮彌漫，至今未見破解。另一方面，政府加大了對民生的投入，各地保障房建設如火如荼，正更加令人對海南國際旅游島下半年房地產(chǎn)市場走向產(chǎn)生更多的猜測。
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