盡管國家一再強調“對于已建、已售"小產權房"用地，不得受理其土地登記，不得以任何方式補辦土地審批手續(xù)”，但是小產權房項目“轉正”現(xiàn)象仍然存在。
就在南京，位于雨花臺區(qū)的小產權房項目七彩星城，由于近日取得了國有土地使用證，因而引起坊間諸多關注。
七彩星城
日前，七彩星城售樓處公示了“寧雨國用2012第00347號”國有土地使用證的復印件，該項目的土地性質是城鎮(zhèn)混合居住用地，土地使用年限至2077年8月27日，被劃歸為國有土地性質的土地面積是63333.3平方米，土地證持有人為該項目的開發(fā)商江蘇安居高校投資置業(yè)有限公司。
南京市國土資源局方面亦于近日表示，七彩星城項目經市政府批準，已按規(guī)定補交了土地出讓金，取得了國有土地使用證。
據介紹，該項目于2007年8月辦理了土地征用手續(xù)，2010年11月申請辦理土地出讓手續(xù)。2012年元宵節(jié)前后，七彩星城項目開發(fā)商將此消息以通知形式貼在了其售樓處。
這也就意味著，南京第一個真正大規(guī)模的小產權項目“變身”成為普通的商品房。
據業(yè)內人士介紹，此前“轉正”的八卦花園和長江花園，都只是體量很小的項目，而七彩星城總建筑面積達20萬平米，數(shù)千套住宅，具有較大的示范意義。
“事實上并不是所有七彩星城的房屋都能夠拿到土地證。”南京中原房地產營銷顧問有限公司研究經理羅浩介紹稱，國學府因為壓了紅線，是不能“轉正”的。
據了解，七彩星城主要由三部分組成，分別是已經交付的一期二期和國學府，以及正在銷售的幸福里。
有條件“轉正”
對于七彩星城小產權房項目“轉正”，有業(yè)內人士表示擔憂：“南京小產權房樓盤遠超130萬平米，涉及數(shù)萬個家庭，這將引發(fā)廣泛爭議，也會讓那些無法轉正的小產權房業(yè)主感到不公平�！�
亦有分析人士指出，按照國土資源部2011年4月再度重申的“對于已建、已售”小產權房“用地，不得受理其土地登記，不得以任何方式補辦土地審批手續(xù)”政策，七彩星城項目獲得國有土地證的行為或涉嫌違規(guī)。
對于業(yè)界的種種質疑，南京市國土局表示，七彩星城項目補辦土地出讓手續(xù)，是市政府對南京市歷史遺留的集體土地房地產進行處置的延續(xù)，是有條件的“轉正”。
該市國土局的相關負責人強調，將七彩星城等個別項目的轉正理解為“南京小產權房都可以轉正”會對一些購房者造成誤導。
他指出，南京市政府于2003年8月在全市范圍內開展了全面清理處置小產權房的專項行動，并于同年12月出臺了《關于處置我市集體土地房地產開發(fā)遺留問題的實施意見》。
《意見》規(guī)定，對2003年8月22日該市政府發(fā)布公告前的集體土地房地產項目，符合房屋質量標準并通過規(guī)劃審查的，在落實查處責任的前提下，依法補辦建設和土地征轉用、出讓等手續(xù)。
因此，“2003年8月以后新建的各類集體土地房地產項目，按現(xiàn)行法律、法規(guī)、政策一律不予補辦建設和土地征轉用等相關手續(xù)�！�
政商博弈
然而，事實上，早在1999年，《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》就已明令禁止城鎮(zhèn)居民到農村購買集體土地房(即“小產權房”)。
而南京市政府為何選擇2003年8月為禁批小產權房項目的時間節(jié)點著實令人深思。有研究人士表示，不排除政府對一些項目開綠燈的情況。
南京中原房地產營銷顧問有限公司研究經理羅浩表示，七彩星城的業(yè)主之中，中低收入者居多，也不排除當?shù)氐恼賳T選擇購買的可能。
因為建設小產權房是和當?shù)貐^(qū)政府、街道分不開的。羅續(xù)稱：“當時的購房發(fā)票都是區(qū)政府開的正式的稅務局的發(fā)票，也就意味著當?shù)卣侵澜ㄔO這個小產權房的。實質上，當時開發(fā)商開發(fā)這個項目也交稅了，只是沒有交土地出讓金而已�！�
羅浩回憶稱，2007年，原本開發(fā)商江蘇安居高校投資置業(yè)有限公司承諾的是2年之內可以拿到兩證。但是一直拖到現(xiàn)在才辦好，其過程中間就出現(xiàn)過業(yè)主上訪的情況，后來政府出面調停，所以政府與開發(fā)商之間應該是在早前就有協(xié)商的。
南京市國土局于2007年公布了棲霞區(qū)的興都花園、銀貢山莊、長江花園一二期、堯化中心村、八卦花園、萬鑫花園、沁苑山莊、康靖花園和雨花臺區(qū)的七彩星城、東升山莊等10個集體土地房項目“可以轉正”，但因為手續(xù)不全等問題，一度予以擱淺。
八卦花園和長江花園已于2010年年初取得了土地證。目前，尚有棲霞區(qū)的興都花園、銀貢山莊、堯化中心村、萬鑫花園、沁苑山莊、康靖花園和雨花臺區(qū)的東升山莊尚等待“轉正”。
南京國土局一名工作人員曾私下透露，想“轉正”兩個最重要的環(huán)節(jié)：一是市政府予以批復，二是開發(fā)商繳齊土地出讓金。否則，仍然是拿不到國有土地使用證，購房人因此也辦不到“兩證”。